Blog Single

Emsal Tanımı

Emsal (KAKS – Kat Alanı Kat Sayısı), bir arsaya yapılacak yapının toplam inşaat alanının, arsa alanına oranını ifade eder. Belediyelerin imar planlarında belirttiği bu oran, yapılaşma hakkını sınırlar ve kentsel yoğunluğu düzenler.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde ,emsal  alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanlar toplamını ifade eder. Planlı alanlar imar yönetmeliğinin 21.maddesi şöyle;

MADDE 21 – Katlar Alanı:

1. Tanım: Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dahil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dahil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanlar toplamıdır. Kullanılabilen alanlar, konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye, dinlenmeye veya ibadet etmeye ayrılan alanları ifade eder.
2. Toprağın Altında Kalan Alanlar: Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22. madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiçbir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz.
3. Emsal Dışı Alanların Kullanımı: Emsal hesabına dahil edilmeyen alanlar, proje değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.
4. Emsal Verilmeyen Parseller: Uygulama imar planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönetmelikle belirlenen; taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.

Örnek:
Eğer 500 m²’lik bir arsa için emsal 0,15  olarak belirlenmişse, o arsaya en fazla 75 m² inşaat (emsal dışı alanlar hariç) alanı yapılabilir. 75 m² alanın hepsini ;TAKS ve çekme mesafeleri de hesaplanarak net inşaat alanına ulaşılabilir.

Örnekte görüldüğü gibi sadece emsal oranı ile inşaat alan hesabı yapılamıyor,bahçe çekme mesafeleri ve TAKS değeride etkilemektedir.Bunların herhangi bir tanesinin karşılanmaması durumunda ruhsat projesi alınamamaktadır . Özelikle arsa alırken bu gibi bilgilere çok dikkat edilmeli;mesela emlak dilinde % 40, % 35 gibi bilgiler duymuş olabilirsiniz. Bu yüzdelikler arsanın imar durumunda belirtilen TAKS oranı olmaktadır. Şile de mimari proje için başvuru yaptığınızda ,Şile belediyesinden resmi imar durum belgesi alınır ve projenin sınırları bu başvuru sonucuna göre belirlenmektedir. Aroka Design olarak Şile’de mimarlık ve inşaat projeleri planlayan müşterilerimize, arsa alımından uygulamaya kadar tüm aşamalarda danışmanlık sunmaktayız.

Emsal Neden Önemlidir?

• Yapılaşma Hakkını Belirler: Bir arsanın üzerine kaç metrekarelik bina yapılabileceğini gösterir.
• Kat Sayısını Sınırlamaz: Emsal alanı yatayda veya düşeyde kullanılabilir; önemli olan toplam inşaat alanıdır.
• İmar Planı Kararlarını Belirler: Yoğunluk, altyapı kapasitesi, otopark ihtiyacı gibi şehir planlamasını doğrudan etkiler.

Emsal Hesabı Nasıl Yapılır?

Emsal = Yapılabilir Toplam İnşaat Alanı / Arsa Alanı

Formül:

Yapılabilir İnşaat Alanı = Arsa Alanı x Emsal Oranı

Örnek Hesaplama:

• Arsa alanı: 800 m²
• Emsal: 2.00
• Toplam inşaat alanı = 800 x 2.00 = 1600 m²

Emsale Dahil ve Hariç Alanlar

Emsale Dahil Alanlar:

• Daire içi alanlar
• Ortak alanlar (koridor, merdiven, asansör boşluğu)
• Bodrum katlar (kısmen veya tamamen çıkabilir, yönetmeliklere göre değişir)

Emsale Dahil Olmayan Alanlar:

• Otopark alanları
• Sığınaklar
• Yangın merdiveni
• Teraslar (kapalı değilse)
• Kat bahçeleri ve açık geçişler

Not: Emsale dahil/harici alanlar, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili belediyenin plan notlarına göre değişiklik gösterebilir.

Emsal Artışı Mümkün Mü?

Bazı durumlarda, sosyal donatı katkısı, kentsel dönüşüm projeleri veya belirli teşvikler sayesinde emsal artışı yapılabilir. Ancak bu, belediye meclisi kararıyla olur ve her bölgede geçerli değildir. Şile belediyesinde emsal artışı ile ilgili  dilekçe verilip meclis kararıyla beraber emsal artışı mümkün olabilir ancak çoğunlukla böyle bir uygulama olmamaktadır.

TAKS Nedir?

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), arsanın üzerinde binanın oturacağı taban alanının arsa alanına oranıdır.

Örneğin, TAKS değeri %40 olan 500 m² bir arsada, binanın zemin katı en fazla 200 m² olabilir. Bu değer, yapı yüksekliğini değil, sadece zemine oturma oranını belirtir.

Şile’de arsa alırken, size %30, %40 gibi değerler söylendiğinde bunlar genellikle TAKS oranını ifade eder. Bu yüzden, yapı yüksekliği ve emsal ile birlikte TAKS değeri de dikkatle incelenmelidir.

TAKS Değeri Neleri Etkiler?

1. Yerleşim Planı: Yapının arsa içindeki konumunu, bahçe mesafelerini ve otopark düzenini belirler.
2. Kat Sayısı: TAKS düşükse yapı daha yüksek olabilir; yüksek TAKS’lı arsalarda bina daha geniş tabanlı olur.
3. Mahremiyet ve Yoğunluk: Özellikle Şile gibi doğal dokusu korunmuş bölgelerde, düşük TAKS oranları daha ferah yerleşim sağlar.
4. Tasarım Özgürlüğü: TAKS değeri mimara bina tasarımında yön verir. Geniş tabanlı mı yoksa yükselen yapılar mı tasarlanabileceği TAKS’a göre şekillenir.

TAKS ve Emsal Arasındaki Fark Nedir?

Şile’de TAKS Oranı Neden Önemli?

Şile, İstanbul’un doğal güzellikleri ve düşük yoğunluklu imar planları ile dikkat çeken özel bir bölgesidir. Bu nedenle arsa alırken yalnızca emsal oranı değil, TAKS oranı da detaylı biçimde incelenmelidir. Birçok arsa, görünüşte uygun metrekareye sahip olsa da TAKS oranı nedeniyle ruhsat alınabilir net zemin oturumu sınırlı olabilir.

Ayrıca Şile Belediyesi, TAKS oranlarını belirlerken çevresel faktörleri, yapılaşma düzenini ve altyapı kapasitesini esas alır. Bu durum, proje tasarım aşamasında mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

1. Emsal, kaç katlı bina yapılabileceğini gösterir mi?

Hayır, emsal metrekareyi gösterir. Kat sayısı ise “Taks”, “Yükseklik Sınırı” ve plan notlarına bağlıdır.

2. Emsal hakkı satılabilir mi?

Genellikle hayır. Ancak bazı özel uygulama alanlarında (örneğin transfer edilebilir emsal hakkı olan yerlerde) bu mümkün olabilir.Şile belediyesinde böyle bir uygulama yok.

Sonuç

Arsa alırken veya yapı planlarken sadece metrekareye değil; emsal, Taks, çekme mesafeleri gibi tüm imar verilerine dikkat edilmelidir. İmar planı, yapılaşma hakkınızı belirler. Hatalı bilgi ile yatırım yapmak ciddi mağduriyet yaratabilir.

Eğer Şile’de mimarlık ve inşaat yatırımı planlıyorsanız, Aroka Design olarak size özel çözümler sunmak için hazırız. Detaylı bilgi ve profesyonel destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.