Bir arsa satın alıp ev yapmak, birçok kişinin hayalidir. Ancak bu süreç sanıldığı kadar basit değildir. Arsanın durumundan belediye izinlerine, projelerden ruhsat aşamalarına, inşaat maliyetlerinden teknik gerekliliklere kadar birçok adım yer alır.

Bu rehberde “Bir arsaya ev yapmak için ne gerekir?” sorusunun tüm yanıtlarını 2025 güncel mevzuatına göre detaylı şekilde bulabilirsiniz.

Arsaya Ev Yapmak İçin Gerekenler (Kısa Özet)

Bir arsaya ev yapmak için temel olarak şu belgelere ve aşamalara ihtiyaç vardır:

Aşağıda tüm aşamalar detaylı şekilde anlatılmıştır.

1. Arsanın İmar Durumu Sorgulanmalı

Ev yapılacak arsanın ilk adımı imar planı incelemesidir. İmar durumu belgesi, arsada:

• Kaç kat (kat adedi)
• Taban oturum oranı (TAKS)
• Toplam inşaat hakkı (KAKS / emsal)
• Yapı yaklaşma mesafeleri
• Yapı yüksekliği
• Kullanım amacı (konut, ticari, tarla, bağ vb.)

gibi kritik bilgileri içerir.

İmar Durumu Nereden Alınır?

• İlçe belediyesinin imar müdürlüğü
• E-Devlet üzerinden imar durumu sorgulama bölümü

Arsa tarla veya bağ ise ne olur?

Tarla niteliğindeki arsalara çoğu zaman ev yapılamaz.
Bunun için:

• İmar izni
• Tarım dışı kullanım izni
• Köy yerleşik alanı izni

gerekebilir.

2. Arsa Üzerinde Kısıtlılık, Haciz veya Şerh Olmadığı Kontrol Edilmeli

Tapu kayıtları şu açılardan incelenmelidir:

• Haciz
• İhtiyati tedbir
• İrtifak hakkı
• Sit alanı şerhi
• Kamulaştırma kararı

Eğer bu kısıtlamalar varsa inşaat ruhsatı alınamaz.

3. Zemin Etüdü Yapılmalı (2025’te Tamamen Zorunlu)

Bir arsaya ev yapmadan önce zemin etüt raporu hazırlanması zorunludur.

Raporda:

• Zemin taşıma kapasitesi
• Kaya, kum, çakıl, kil oranı
• Yeraltı su seviyesi
• Deprem riski
• Zemin sınıfı

gibi bilgiler yer alır.

Bu veriler doğrultusunda temel tipi belirlenir:

• Radye temel
• Mütemadi temel
• Kazıklı temel

4. Tüm Projelerin Hazırlanması (Mimari, Statik, Elektrik, Mekanik)

Ev inşa edebilmek için mutlaka şu 4 ana projenin hazırlanması gerekir:

✔ Mimari Proje

Binanın genel tasarımı, oda dağılımı, cephe görünüşleri.

✔ Statik Proje

Kolon – kiriş – temel hesapları.
Deprem yönetmeliğine uygunluk buradan değerlendirilir.

✔ Elektrik Projesi

Aydınlatma, priz, elektrik panosu ve enerji altyapısı.

✔ Mekanik Proje

Su tesisatı, kalorifer sistemi, atık su, havalandırma, yangın tesisatı.

Projeler Kim Tarafından Hazırlanır?

Bu projeler belediyeye sunulmadan ev yapımına başlanamaz.

5. Yapı Denetim Firmasıyla Anlaşma Yapılmalı

Yapı denetim sistemi 2025 yılında her ilde zorunludur.

Görevleri:

• Projelerin kontrolü
• İnşaat sürecinin denetlenmesi
• Numune alınması (karot, beton testi)
• Uygulama hatalarının engellenmesi
• Yapı güvenliği raporu

Yapı denetim ücreti genellikle toplam inşaat maliyetinin %3 – %5’i arasındadır.

6. İnşaat Ruhsatı Alınmalı

Tüm projeler hazırlandıktan ve yapı denetim sözleşmesi yapıldıktan sonra belediyeye başvuru yapılır.

Ruhsat için gereken belgeler:

• Tapu
• İmar durumu
• Projeler (onaylı)
• Zemin etüt raporu
• Yapı denetim sözleşmesi
• Müteahhitlik sözleşmesi
• Vergi levhası belgeleri

Başvurudan sonra belediye ruhsatı 7–30 gün içinde çıkarır.

Ruhsat çıkmadan inşaata başlamak yasaktır.

7. Müteahhit veya Usta Ekiplerle Anlaşma

Ev yapımında aşağıdaki ekiplerle çalışılmalıdır:

• İnşaat ekibi (temel – betonarme)
• Tesisat ustaları (su – elektrik – ısıtma)
• Çatı ustası
• Sıva – boya ustaları
• Kapı – pencere ustaları

Müteahhitle çalışılıyorsa tek kalemde çözüm alınır.
Usta ekibiyle çalışılıyorsa işleri bölümlere ayırmak gerekir.

8. İnşaat Maliyeti Hesaplanmalı (2025 Fiyatları)

Betonarme Ev m² Maliyetleri (2025)

Örneğin:
100 m² ev maliyeti → 900.000 – 1.400.000 TL

Maliyet kalemleri:

• Kaba inşaat
• İnce işçilik
• Çatı
• Tesisat
• Kapı–pencere
• Zemin kaplamaları
• Boya–alçı
• Mutfak–banyo

9. Elektrik, Su ve Doğalgaz Bağlantıları

Evin tamamlanmasıyla birlikte:

• Enerji bağlantı projesi
• İç tesisat uygunluğu
• Sayaç montajı
• Doğalgaz proje onayı

gereklidir.

10. İskân (Yapı Kullanma İzni) Alınması

İnşaat bittikten sonra belediye tarafından verilir.

İskân almadan:

• Elektrik ve su aboneliği açılmaz
• Konut satışı sınırlıdır
• Yapı resmi olarak tamamlanmış sayılmaz

Bir Arsaya Ev Yapmak İçin Gerekenler – Kapsamlı Liste

✔ İmar durumu belgesi

✔ Tapu sorgusu

✔ Zemin etüdü

✔ Mimari proje

✔ Statik proje

✔ Elektrik projesi

✔ Mekanik proje

✔ Yapı denetim sözleşmesi

✔ Müteahhit sözleşmesi

✔ İnşaat ruhsatı

✔ İnşaat süreci

✔ İskân başvurusu

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İmarsız arsaya ev yapılır mı?

Hayır, yapamazsınız. Önce imar izni veya tarım dışı kullanım izni gereklidir.

2. Köyde arsaya ev yapmak için belediye ruhsatı gerekir mi?

Evet. Köy yerleşik alanı ise muhtarlık + belediye onayı gerekir.

3. Ruhsat almadan ev yapılırsa cezası nedir?

Kaçak yapı sayılır, yıkım kararı çıkabilir.

4. 2025 yılında en ekonomik ev türü hangisidir?

130 m² dubleks betonarme veya prefabrik evler nispeten daha ekonomiktir.

5. Ev yapım süresi ne kadar sürer?

Kaba inşaat → 2–4 ay
İnce işler → 2–4 ay
Toplam → 4–8 ay