500 m² Tarlaya Kaç m² Ev Yapılır? (2025 Rehberi)
“Tarla” vasıflı, imarsız tarım arazilerinde konut yapmak çoğu durumda mümkün değildir. Konut yapılabilmesi; parselin imar planında konut alanı olması, kırsal/köy yerleşik alanı içinde kalması ya da tarım dışı kullanım gibi özel izinlere bağlıdır. Uygun olduğunda inşa edilebilir alan; emsal (KAKS), TAKS, yükseklik/kat sınırı ve çekme mesafeleri ile belirlenir.
Temel Kavramlar
- Emsal (KAKS/E): Arsa alanı ile çarpıldığında brüt inşaat alanını verir.
- Formül: Brüt İnşaat Alanı = Arsa Alanı × Emsal
- TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Zeminde kaplanabilecek maksimum ayak izi.
- Formül: Azami Ayak İzi = Arsa Alanı × TAKS
- Yükseklik/Kat sınırı (Hmax/N): Kaç kat yapılabileceğini veya toplam yüksekliği belirler.
- Çekme Mesafeleri: Ön, yan ve arka bahçelerde bırakılması gereken boşluklar.
- Brüt–Net farkı: Daire/bağımsız bölüm net alanı, brüte göre çoğunlukla %15–30 daha düşüktür.
Önemli: Emsal, TAKS, yükseklik ve çekmeler plan notlarında tanımlanır; belediyeden alınacak imar durum belgesi belirleyicidir.
Hızlı Kontrol Listesi
- Tapu vasfı: Parsel “tarla” mı, “arsa” mı?
- İmar durumu: Parsel konut alanında mı?
- Kırsal/köy yerleşik alanı içinde mi?
- Tarım dışı kullanım gerektiriyor mu?
- Plan notlarında emsal, TAKS, Hmax, çekmeler nedir?
- Parsel boyutları çekmelere uyunca yerleşebiliyor mu?
- Brüt ≠ net: Proje sonunda net kullanım ne olur?
500 m² Tarla İçin Olası Senaryolar
| Senaryo | Konum/Statü | Ne Olur? | Sonuç (özet) |
|---|---|---|---|
| A. İmarsız tarım arazisi (yerleşik alan dışında) | Tapu “tarla”, plan kararı yok | Konut genelde izin dışıdır | 0 m² (konut yapılamaz) |
| B. Kırsal/köy yerleşik alanı | Yerel kararlara tabi | Sınırlı büyüklükte konut koşullu olabilir | TAKS/çekmelere göre sınırlı |
| C. Uygulama imar planında konut | “Arsa” vasfı, emsal/TAKS tanımlı | Emsal × 500 m² brüt; TAKS × 500 m² taban | Plan notuna göre mümkün |
| D. Tarımsal amaçlı yapı | Tarımı destekleyici işlevler | Konut değil; amaca bağlı kısıtlı yapı | Konut sayılmaz |
Aynı “500 m²” iki farklı belediyede bambaşka sonuç verebilir. Yerel plan notu kritik.
Örnek Hesaplamalar (Varsayımsal)
Aşağıdaki örnekler hesap mantığını göstermek içindir. Uygulanabilirlik için imar durumunuza bakılmalıdır.
Örnek 1 — Planlı Konut Alanı (E=0,30 / TAKS=0,20 / N:2)
- Brüt inşaat hakkı: 500 × 0,30 = 150 m²
- Azami taban alanı: 500 × 0,20 = 100 m²
- Olası kütle: 2 kat × ~75 m² (çekmelere sığarsa)
Örnek 2 — Planlı Konut Alanı (E=0,60 / TAKS=0,30 / N:3)
- Brüt inşaat hakkı: 500 × 0,60 = 300 m²
- Azami taban alanı: 500 × 0,30 = 150 m²
- Olası kütle: 2–3 kat × 100–150 m² (yükseklik/çekmeler uygun ise)
Örnek 3 — Kırsal/Köy Yerleşik Alanı
- Uygulamada bazı belediyelerde taban alanı üst sınırı ve düşük kat koşulları bulunur.
- Pratik sonuç: Çekmeler ve yükseklik şartları nedeniyle ayak izi beklenenden düşük çıkabilir; uygun değilse izin verilmeyebilir.
Çekme Mesafeleri ve Ayak İzi
- Parsel en–boy ölçüleri ile ön/yan/arka çekmeler düşüldüğünde kalan dikdörtgen, yapının yerleşebileceği maksimum geometrik alanı verir.
- Ayak izi hesabında TAKS da sınırlayıcıdır.
- Örn. TAKS 0,30 → Azami Ayak İzi = 500 × 0,30 = 150 m².
- Çekmeler nedeniyle geometrik olarak 150 m²’den küçük bir alan kalırsa daha da azalır.
Sık Yapılan Hatalar
- “Tarla = Ev yapılabilir” sanmak: İmarsız tarım arazisi, konuta çoğunlukla kapalıdır.
- Emsal ile net alanı karıştırmak: Brüt üzerinden hesap yapılıp net fazla umut edilir.
- Çekmeleri görmezden gelmek: Küçük parsellerde çekmeler, ayak izini ciddi kısar.
- Yükseklik/kat sınırını atlamak: Emsali karşılayacak kat sayısı yetmeyebilir.
- Yerel plan notlarını okumamak: Aynı değerler farklı şehirlerde farklı uygulanır.
SSS
1) 500 m² tarlada “bağ evi” yapabilir miyim?
Adı ne olursa olsun konut niteliği taşıyorsa, çoğu tarım arazisinde izin verilmez. Kırsal yerleşik alan ve plan notlarına bakılmalı.
2) Kırsal/köy yerleşik alanı içindeyim; kesin kaç m² yaparım?
Yerel kararlara bağlı. Genellikle ayak izi sınırı + çekmeler + düşük kat koşulları vardır; bu yüzden proje öncesi belediyeden yazılı görüş alın.
3) Emsal ve TAKS değerlerini nereden öğrenirim?
Parselinize ait imar durum belgesinde ve plan notlarında yazar.
4) Brüt 150 m² hakkım var; netim de 150 m² olur mu?
Çoğu projede olmaz. Merdiven, duvar kalınlıkları ve ortak alanlar nedeniyle net %15–30 daha düşük çıkar.
5) İmarı olmayan tarlayı imara çevirebilir miyim?
Bu; plan değişikliği, kurum görüşleri ve meclis kararları gibi uzun, belirsiz süreçlere bağlıdır. Kişisel talep tek başına yeterli olmaz.
Kısa Özet
- İmarsız tarla üzerinde konut genellikle yapılamaz.
- Uygun olduğunda inşa edilebilir alan: Brüt = Emsal × 500 m², Ayak izi = TAKS × 500 m²; ayrıca çekmeler ve yükseklik sınırları uygulanır.
- Kesin sonuç için imar durum belgesi, plan notları ve yerel idareden yazılı teyit şarttır.
