400 m2 Arsaya Kaç m2 Ev Yapılır?
2025 yılı itibarıyla 400 m² arsaya yapılabilecek evin büyüklüğü, arsanın imar durumu, emsal (KAKS) oranı, TAKS değeri ve kat izni gibi faktörlere göre değişir. Ancak genel olarak, emsal 0.50 ile 1.50 arasında değiştiğinden 400 m² arsaya 200 m² ile 600 m² arasında ev yapılabilir. Bu da tek katlı, dubleks veya 3 katlı seçeneklere göre farklılık gösterir.
400 m2 Arsaya Ev Yapma Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Bir arsaya yapılacak evin büyüklüğü, belediyenin belirlediği imar planına göre hesaplanır. Bu plan içinde şu kavramlar belirleyici olur:
- TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Arsaya oturacak taban alanını gösterir.
- KAKS (Emsal / Kat Alanı Katsayısı): Toplam inşaat alanını gösterir.
- Kat Sayısı (Kat İzni): Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabileceğini belirler.
Formül:
Toplam İnşaat Alanı (m²) = Arsa Alanı × KAKS
Örnek:
400 m² arsa × 1.00 (emsal) = 400 m² toplam inşaat alanı
Bu durumda 2 katlı bina yapılırsa:
Her kat 200 m² olur → Toplam 400 m² ev inşa edilebilir.
400 m2 Arsaya Göre Ev Büyüklüğü Örnekleri
| Emsal (KAKS) | Kat Sayısı | Toplam İnşaat Alanı (m²) | Yaklaşık Ev Tipi |
|---|---|---|---|
| 0.50 | 1 Kat | 200 m² | Tek katlı villa |
| 0.75 | 2 Kat | 300 m² | Dubleks ev |
| 1.00 | 2 Kat | 400 m² | Geniş dubleks |
| 1.25 | 3 Kat | 500 m² | Üç katlı müstakil bina |
| 1.50 | 3 Kat | 600 m² | Aile apartmanı |
💡 Not: Her belediyenin imar planı farklıdır. Bu nedenle imar durum belgesi alınmadan kesin m² hesabı yapılmamalıdır.
400 m2 Arsaya Tek Katlı Ev Yapmak
- TAKS değeri 0.40–0.50 civarındaysa, 400 m² arsanın 160–200 m²’lik kısmına ev yapılabilir.
- Geriye kalan alan ise bahçe, otopark, havuz veya yeşil alan olarak kullanılır.
Avantajları:
- Geniş bahçe imkânı
- Engelli erişimine uygun yapı
- Düşük bakım maliyeti
Dezavantajları:
- Daha fazla çatı maliyeti
- Aynı alan için daha fazla arsa gerekir
400 m2 Arsaya Dubleks Ev Yapmak
Eğer imar durumu 2 kata izin veriyorsa, dubleks villa oldukça mantıklıdır.
Örnek:
- Kat: 100 m²
- Kat: 100 m²
Toplam: 200 m² konut alanı
Bu durumda taban alanı %25-30 bahçe payı bırakılarak en verimli şekilde kullanılabilir.
Avantajları:
- Geniş iç mekân
- Bahçeli ve ferah yaşam alanı
- Aileler için ideal planlama
400 m2 Arsaya 3 Katlı Ev Yapmak
Bazı bölgelerde emsal 1.25 – 1.50 civarındadır. Bu durumda 400 m² × 1.50 = 600 m² inşaat yapılabilir.
Örnek Kat Dağılımı:
- Zemin Kat: 200 m²
- Kat: 200 m²
- Kat: 200 m²
➡️ Toplam 600 m²
Bu durumda her kat ayrı daire olarak kullanılabilir; 3 daireli küçük apartman modeli ortaya çıkar.
400 m2 Arsaya Ev Yapmanın 2025 Maliyeti
Ev büyüklüğü kadar maliyet de önemlidir. 2025 yılı ortalama inşaat maliyetleri aşağıdaki gibidir:
| Yapı Türü | M² Başına Maliyet (₺) | Toplam Alan (m²) | Toplam Maliyet (₺) |
|---|---|---|---|
| Tek Katlı Villa | 9.000 ₺ | 200 m² | 1.800.000 ₺ |
| Dubleks Ev | 10.000 ₺ | 300 m² | 3.000.000 ₺ |
| 3 Katlı Ev | 11.000 ₺ | 600 m² | 6.600.000 ₺ |
Ek Maliyetler: Bahçe düzenlemesi, çevre duvarı, otopark, altyapı bağlantıları maliyeti %10-20 ekler.
400 m2 Arsa İçin Ruhsat ve İzin Süreci
Ev yapımında yalnızca metrekare değil, resmî izin süreci de önemlidir:
- İmar Durumu Belgesi Alınır (Belediyeden)
- Zemin Etüdü Raporu hazırlanır
- Mimari proje çizdirilir
- Yapı ruhsatı alınır
- İnşaat başlatılır
⏱ Ortalama süre: 2–3 ay
📄 Gerekli belgeler: Tapu fotokopisi, kimlik, yapı denetim anlaşması, proje çizimleri
400 m2 Arsaya Kaç Katlı Bina Yapılır?
Bu, imar durumuna göre değişir. Genellikle:
- Konut alanı → 2-3 kat
- Ticaret alanı → 3-4 kat
- Kırsal alan (köy yerleşimi) → 1-2 kat
Eğer imar planı “2 kat” izni veriyorsa, toplam inşaat alanı emsal × arsa büyüklüğü kadar olur.
400 m2 Arsada Müteahhit ile Kat Karşılığı Ev Yapımı
Bazı durumlarda arsa sahibi müteahhit ile anlaşarak ev yaptırır. Bu sistemde:
- Müteahhit, inşaatı kendi finanse eder.
- Arsa sahibi belirli daireleri alır.
Ortalama Paylaşım:
- 400 m² arsada genellikle %45–55 arsa payı oranı uygulanır.
Yani 10 dairelik bir projede 4 daire arsa sahibine, 6 daire müteahhitte verilir.
Kat Karşılığı Sözleşme Örneği (Kısa Özet)
| Taraf | Hak | Açıklama |
|---|---|---|
| Arsa Sahibi | %45 | 4 daire alır |
| Müteahhit | %55 | 6 daire alır |
| Ruhsat | Müteahhit | Karşılar |
| İnşaat Süresi | 18 ay | Teslim garantili |
400 m2 Arsada Bahçeli Ev Planı
Eğer amaç bahçeli yaşam ise, yapı taban alanını azaltmak gerekir.
Örnek olarak:
- 120 m² taban alanı
- 280 m² bahçe alanı
- 2 kat → 240 m² toplam ev alanı
Bu model özellikle villa projelerinde tercih edilir.
Bahçede bulunabilecek ek yapılar:
- Otopark
- Barbekü alanı
- Kamelya
- Küçük yüzme havuzu
400 m2 Arsaya Ev Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
1. İmar Durumunu Öğrenin – Belediyeye giderek öğrenmeden plan yapmayın.
2. Zemin Etüdü Raporu Alın – Zemin taşıma kapasitesi binanın yüksekliğini etkiler.
3. Alanı Etkili Kullanın – Kat planlarını verimli tasarlayın.
4. Uzman Mimarla Çalışın – Hatalı planlar ciddi m² kaybına neden olabilir.
5. Enerji Verimliliğine Dikkat Edin – Yalıtım ve güneş konumu uzun vadede kazandırır.
400 m2 Arsa – Emsal ve Kat Oranı Örnekleri
| Belediye Tipi | Emsal (KAKS) | TAKS | Kat İzni | Yaklaşık Ev Alanı (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Kentsel Bölge | 1.00 | 0.40 | 2 Kat | 400 m² |
| Banliyö Bölgesi | 0.75 | 0.30 | 2 Kat | 300 m² |
| Köy Yerleşimi | 0.50 | 0.25 | 1 Kat | 200 m² |
| Şehir Merkezi | 1.50 | 0.45 | 3 Kat | 600 m² |
2025 İçin Tahmini İnşaat Maliyetleri
2025 yılı itibarıyla ortalama inşaat maliyetleri m² başına 9.000 – 12.000 TL arasında değişmektedir.
Aşağıda örnek bir maliyet tablosu yer almaktadır:
| Ev Tipi | Metrekare (m²) | M² Fiyatı (₺) | Toplam Maliyet (₺) |
|---|---|---|---|
| Tek Katlı | 200 | 9.000 | 1.800.000 |
| Dubleks | 300 | 10.000 | 3.000.000 |
| Üç Katlı | 600 | 11.000 | 6.600.000 |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
400 m2 arsaya kaç daire yapılabilir?
Emsal 1.00 olan bölgede yaklaşık 4 daire (her biri 100 m²) yapılabilir. Ancak bu sayı arsanın şekli ve imar planına göre değişir.
400 m2 arsaya villa yapılabilir mi?
Evet, özellikle emsal 0.50 ve 0.75 civarındaki bölgelerde bahçeli villa projeleri oldukça uygundur.
Kat karşılığı mı, kendim mi yaptırmalıyım?
Finansmanınız varsa kendiniz yaptırmak daha kârlıdır. Ancak inşaat tecrübeniz yoksa kat karşılığı tercih edilebilir.
İnşaat ne kadar sürer?
Ortalama 2 katlı bir villa 6-9 ay, 3 katlı küçük apartman 12-15 ay arasında tamamlanır.
Ruhsat almadan ev yapılabilir mi?
Hayır. Ruhsatsız yapı kaçak inşaat sayılır ve yıkım riski vardır.
Sonuç
400 m2 arsaya kaç m2 ev yapılır sorusunun cevabı; arsanın imar durumu, kat izni ve emsal oranına göre değişir.
Genel olarak:
- Emsal 0.50 → 200 m² ev
- Emsal 1.00 → 400 m² ev
- Emsal 1.50 → 600 m² ev
Bu hesaplamalar ışığında, 400 m² arsanızın potansiyelini öğrenmek için belediyenizden imar durumu belgesi almanız en sağlıklı adımdır.
