Blog Single

Kısa cevap: 2025 yılı Türkiye koşullarında 400 m² bir villanın anahtar teslim maliyeti, malzeme seviyesi ve proje karmaşıklığına bağlı olarak yaklaşık 7.200.000 – 14.000.000 TL aralığındadır. Lüks tercihler, havuz ve ileri otomasyon eklendiğinde bütçe 14.000.000 – 20.000.000 TL bandına çıkabilir. Sadece kaba inşaat için tipik aralık 3.600.000 – 5.200.000 TL’dir.

Maliyeti Belirleyen Ana Faktörler

• Yapı sistemi: Betonarme, çelik ya da karma sistem
• Zemin ve temel: Radye/mütemadi temel, zemin iyileştirme gereksinimleri
• Kat sayısı ve kütle: Bodrum/çatı katı, büyük açıklıklar, galeri boşlukları
• Malzeme seviyesi: Doğrama (PVC/Alüminyum), kaplamalar (seramik, parke, taş), mermer/granit gibi lüks seçimler
• Mekanik–elektrik: Yerden ısıtma, ısı pompası/VRF, akıllı ev, güneş panelleri
• Cephe–çatı: Taş/kompozit cephe, geniş cam yüzeyler, çatı örtüsü ve yalıtım kalınlıkları
• Dış çevre: Havuz, deck, peyzaj, istinat, saha aydınlatma, otopark–garaj
• Bölge ve işçilik: Şehir–kırsal farkı, lojistik, kur/artış etkileri

m² Birim Fiyat Aralıkları (2025)

• Kaba inşaat: 9.000 – 13.000 TL/m²
• Anahtar teslim (ekonomik–orta seviye): 18.000 – 28.000 TL/m²
• Anahtar teslim (üst/lüks seviye): 28.000 – 45.000 TL/m²

400 m² × 18.000–28.000 TL → 7,2 – 11,2 milyon TL
400 m² × 28.000–45.000 TL → 11,2 – 18,0 milyon TL (lüks)

400 m² Villa İçin Örnek Bütçe Tablosu

Aşağıdaki kalemler tipik bir 2 kat + çatı/bodrum opsiyonlu 400 m² villa içindir. Rakamlar geniş aralıkla verilmiştir.

Lüks doğrama, doğal taş, akıllı ev, VRF, geniş cam cepheler ve özel imalatlar toplamı 14–20+ milyon TL bandına taşıyabilir.

3 Senaryoda Toplam Maliyet

1) Ekonomik–Orta Seviye (400 m², 5+1)

• m² birim: 18.000 – 22.000 TL/m²
• Toplam: 7.200.000 – 8.800.000 TL
• Seçimler: PVC doğrama, kombi + panel radyatör veya kısmi yerden ısıtma, standart seramik/laminat, mantolama 5–6 cm, hazır mutfak.

2) Orta–Üst Seviye (400 m², 5+1)

• m² birim: 22.000 – 30.000 TL/m²
• Toplam: 8.800.000 – 12.000.000 TL
• Seçimler: Alüminyum doğrama, tam yerden ısıtma + ısı pompası, granit/ahşap kaplamalar, mantolama 6–8 cm, özel tasarım mutfak, cam korkuluk.

3) Lüks Seviye + Opsiyonlar

• m² birim: 30.000 – 45.000 TL/m²
• Toplam: 12.000.000 – 18.000.000+ TL
• Seçimler: Geniş açıklıklar, yüksek ısıcam, doğal taş/kompozit cephe, VRF/akıllı ev otomasyonu, özel mermer ıslak hacimler, galeri boşluğu.

Havuz, Bahçe ve Diğer Opsiyonlar

• Havuz (5×10 m): 1.500.000 – 3.500.000+ TL (gövde + mekanik; deck/ısıtma/örtü ile artar)
• Güneş Enerjisi/Isı Pompası: 300.000 – 1.200.000 TL
• Akıllı Ev (Aydınlatma, İklim, Güvenlik): 250.000 – 1.000.000 TL
• Otopark/Çelik Garaj, Pergola: 150.000 – 600.000 TL
• Peyzaj Otomatik Sulama & Aydınlatma: 150.000 – 500.000 TL

Bu kalemler anahtar teslim toplamını %10–30 oranında artırabilir.

Zaman Planı (Şantiye Takvimi)

• Proje & Ruhsat: 3–8 hafta
• Kaba İnşaat: 10–16 hafta
• İnce İşler & Montajlar: 12–20 hafta
• Toplam hedef: 6 – 12 ay (iklim, tedarik ve iş gücüne göre)

Kritik ipuçları

• Uzun tedarik süreli ürünler (doğrama, mutfak, seramik) için erken sipariş
• Islak hacim detayları ve şap–kaplama koordinasyonu
• Enerji verimliliği için doğru yalıtım + nitelikli doğrama kombosu

Maliyeti Azaltmanın 10 Yolu

1. Basit kütle: Çıkma ve eğrisel cepheleri azaltın.
2. Standart ölçüler: Kapı, doğrama, dolapta özel imalatı minimuma indirin.
3. Islak hacimleri gruplayın: Tesisat metrajı düşer.
4. Zemin kaplama: Yerli ve dayanıklı ürünler seçin.
5. Isıtma sistemi: Kombi + panel radyatör (ilk yatırım düşük).
6. Mantolama optimizasyonu: 6–8 cm + düşük U değerli doğrama.
7. Aydınlatma planı: Gereksiz armatür sayısını azaltın, LED’e yönelin.
8. Peyzajı kademeli tamamlayın: Önce sert zemin, sonra bitkisel düzenleme.
9. Sözleşme & metraj netliği: İş değişikliklerini minimumda tutun.
10. Tek tedarikten alım: Toplu alımla birim fiyatlarda indirim alın.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1) Kaba inşaat ile anahtar teslim farkı nedir?
Kaba inşaat; temel, taşıyıcı sistem, çatı ve dış duvarları kapsar. Anahtar teslim; tüm iç–dış kaplamalar, tesisatlar, mutfak–banyo ve boyayı içerir.

2) 400 m² villada yıllık enerji gideri nasıl düşürülür?
Doğru yalıtım, düşük U değerli doğrama, ısı pompası ve fotovoltaik destekle %20–40 tasarruf mümkündür.

3) Yerden ısıtma şart mı?
Şart değil; konforludur ama ilk yatırım yüksektir. Kombi + panel radyatör daha ekonomik alternatiftir.

4) Bodrum kat maliyeti ne kadar artırır?
Kazı, perde ve yalıtım nedeniyle genellikle %8–15 ek yük getirir.

5) Havuz maliyeti toplam bütçeyi ne kadar etkiler?
Donanım seviyesine göre toplam bütçeyi %10–25 artırabilir.

6) Lüks malzeme seçerken nereden kısılabilir?
Yoğun kullanımlı ıslak hacim ve doğrama kalitesini koruyun; estetik kaplamalarda karışık strateji (bazı alanlarda premium, bazılarında orta seviye) izleyin.

7) Net alan neden brüte göre düşük çıkar?
Duvar kalınlıkları, şaftlar, merdiven ve ortak sirkülasyonlar nedeniyle brüt–net farkı oluşur; net, brüte göre %15–30 daha düşük olabilir.

Kısa Özet

• 400 m² villa için anahtar teslim maliyet genel olarak 7,2 – 14,0 milyon TL, lüks eklentilerle 20+ milyon TL seviyesine çıkabilir.
• Kaba inşaat tipik aralık 3,6 – 5,2 milyon TL.
• Bütçeyi; yapı sistemi, malzeme seviyesi, enerji altyapısı ve dış çevre düzenlemeleri belirler.
• Gerçekçi bir takvim 6–12 ay; erken tedarik ve net sözleşmeler kritik önemdedir.