400 m² Arsaya Kaç m² Ev Yapılır?
400 m² arsaya kaç m² ev yapılır? sorusu, ev yaptırmak isteyenlerin en sık araştırdığı konulardan biridir. Bu sorunun tek bir cevabı yoktur; çünkü inşaat yapılacak arsanın imar durumu, emsal değeri (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS), kat adedi izni ve yerel belediyenin uyguladığı imar yönetmelikleri doğrudan etkileyicidir.
Kısaca cevap vermek gerekirse; 400 m² arsanın imar durumuna bağlı olarak 160 m² ile 800 m² arasında ev yapılabilir. Eğer arsanın emsal değeri 0.40 ise 160 m², 1.00 ise 400 m², 2.00 ise 800 m² inşaat yapılabilir.
Bu yazıda 400 m² arsada yapılabilecek ev büyüklüklerini, hesaplama yöntemlerini, tabloları ve örnek maliyetleri detaylı şekilde inceleyeceğiz.
400 m² Arsaya Ev Yapma Hesabı Nasıl Yapılır?
Bir arsaya yapılacak inşaat alanı hesaplanırken şu değerler dikkate alınır:
- TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Arsanın ne kadarının taban alanı olarak kullanılabileceğini gösterir.
- KAKS (Emsal): Toplam inşaat alanını belirler.
- Kat Adedi: Belediyenin izin verdiği kat sayısı.
- Yönetmelik: İmar planındaki özel koşullar (çekme mesafeleri, bahçe sınırları).
Formül:
Arsa Alanı × Emsal (KAKS) = Toplam İnşaat Alanı (m²)
400 m² Arsa için KAKS’a Göre İnşaat Alanı
| KAKS (Emsal) | Yapılabilecek Toplam İnşaat Alanı |
|---|---|
| 0.40 | 160 m² |
| 0.50 | 200 m² |
| 0.80 | 320 m² |
| 1.00 | 400 m² |
| 1.50 | 600 m² |
| 2.00 | 800 m² |
Örneğin, KAKS değeri 1.00 olan bir arsada 400 m² inşaat yapılabilir. Bu da 2 katlı bir evde her katta 200 m² oturum alanı demektir.
Taks (Taban Alanı) Hesabı
400 m² arsanın TAKS değeri %40 ise, arsanın 160 m²’si taban alanı olarak kullanılabilir.
- 2 katlı ev için toplam 320 m²
- 3 katlı ev için toplam 480 m²
- 4 katlı ev için toplam 640 m² inşaat yapılabilir.
400 m² Arsaya Ev Örnek Senaryoları
Senaryo 1: Düşük Yoğunluklu İmar (KAKS 0.40)
- Taban oturumu: 160 m²
- 2 katlı ev: 320 m²
- 3 katlı ev: 480 m²
Senaryo 2: Orta Yoğunluklu İmar (KAKS 1.00)
- Taban oturumu: 200 m²
- 2 katlı ev: 400 m²
- 3 katlı ev: 600 m²
Senaryo 3: Yüksek Yoğunluklu İmar (KAKS 2.00)
- Taban oturumu: 200 m²
- 4 katlı ev: 800 m²
400 m² Arsada Villa Yapımı
- Tek katlı villa: 140-160 m² oturumlu, bahçeli bir ev
- Dubleks villa: 280-320 m² toplam kullanım alanı
- Üç katlı villa: 400-480 m² kullanım alanı
Bu tip yapılarda genelde bahçe kullanımına önem verildiği için maksimum inşaat alanı değil, yaşam alanı ve bahçe dengesi gözetilir.
400 m² Arsada Apartman Yapımı
Eğer imar durumu çok katlı apartmana izin veriyorsa:
- 4 katlı apartman (her katta 2 daire, 100 m²): Toplam 800 m² inşaat alanı
- 8 daireli apartman: Her biri 100 m² daireler
Bu durumda arsa apartman için kullanılırsa, satış değeri çok daha yüksek olur.
400 m² Arsa Üzerine Ev Yapma Maliyeti
2025 yılı itibariyle inşaat maliyeti ortalama 9.000 TL – 18.000 TL / m² arasında değişmektedir.
Örnek Maliyet Hesabı
- 160 m² ev: 1.440.000 – 2.880.000 TL
- 320 m² ev: 2.880.000 – 5.760.000 TL
- 400 m² ev: 3.600.000 – 7.200.000 TL
- 600 m² ev: 5.400.000 – 10.800.000 TL
- 800 m² ev: 7.200.000 – 14.400.000 TL
400 m² Arsada Ev Yaparken Dikkat Edilecek Noktalar
- Arsanın imar durumunu belediyeden mutlaka sorgulayın.
- Çekme mesafeleri (ön bahçe, yan bahçe) nedeniyle kullanılabilir taban alan azalabilir.
- Ruhsat ve proje onay süreçleri maliyete dahildir.
- Kat sayısı arttıkça asansör, yangın merdiveni gibi zorunluluklar doğabilir.
400 m² Arsaya Ev Yapma Avantajları
- Bahçe kullanım alanı yüksek olur.
- Villa, dubleks, üç katlı veya apartman seçeneği esneklik sağlar.
- Yatırım amaçlı apartman yapılırsa yüksek kira getirisi sağlar.
400 m² Arsaya Ev Yapma Dezavantajları
- İmar hakkı düşükse (KAKS 0.40) sadece küçük bir villa yapılabilir.
- Büyük şehirlerde ruhsat ve imar izin süreçleri uzun sürebilir.
- Kat sayısı arttıkça maliyet ve teknik zorunluluklar da artar.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. 400 m² arsaya en fazla kaç katlı ev yapılır?
Belediyenin imar planına göre değişir. Genellikle 2-3 kat izin verilir, bazı bölgelerde 4-5 kata çıkılabilir.
2. 400 m² arsada villa mı, apartman mı daha avantajlıdır?
Yatırım için apartman, konfor için villa daha avantajlıdır.
3. 400 m² arsada tek katlı ev yapılır mı?
Evet, yaklaşık 140-160 m² tek katlı villa yapılabilir.
4. 400 m² arsa için ruhsat masrafları ne kadardır?
Yaklaşık 150.000 – 250.000 TL arasında değişebilir.
5. 400 m² arsaya yapılan evin maliyeti ne kadar olur?
160 m²’den 800 m²’ye kadar ev yapılabileceği için maliyet 1.5 milyon TL’den başlayıp 14 milyon TL’ye kadar çıkabilir.
