20 Dairelik Bina Maliyeti
Bir inşaat projesine başlamadan önce en kritik nokta doğru bütçe planlamasıdır. Özellikle 20 dairelik bir apartman, site veya konut projesi, orta ölçekli bir inşaat yatırımı olduğu için maliyetleri doğru hesaplamak yatırımın sürdürülebilirliği açısından oldukça önemlidir.
Peki 20 dairelik bir bina kaç paraya mal olur?
Bu maliyet nasıl hesaplanır? Hangi kalemler fiyatı artırır ya da düşürür?
Bu rehberde 2025 yılı güncel rakamlarıyla kaba inşaat + ince inşaat + ortak alan + zemin maliyetleri dâhil tüm hesaplamaları detaylandırıyoruz.
20 Dairelik Bir Bina Yaklaşık Kaç m² Olur?
Türkiye’de ortalama bir daire büyüklüğü:
- 2+1 → 90–110 m²
- 3+1 → 120–140 m²
- 1+1 → 60–70 m²
Biz hesaplamayı standart bir ortalama üzerinden yapalım:
Ortalama daire büyüklüğü: 110 m²
20 daire × 110 m² = 2200 m²
Buna ortak alanlar da eklenir:
- Merdiven boşluğu
- Asansör alanı
- Sığınak
- Otopark (varsa bodrumda)
- Depo alanı
- Giriş holü
- Çatı alanı
Ortak alan payı genelde toplam alanın %20–30’u kadardır.
Toplam inşaat alanı (ortalama): 2800 – 3000 m²
Biz hesaplamaları 3000 m² üzerinden yapacağız.
2025 Yılı Birim İnşaat Maliyetleri
Güncel piyasa ortalamalarına göre:
| Yapı Kalitesi | Kaba İnşaat m² Fiyatı | İnce İşçilik m² Fiyatı | Toplam (m²) |
|---|---|---|---|
| Ekonomik | 4.500 – 5.000 TL | 3.500 – 4.500 TL | 8.000 – 9.000 TL |
| Orta seviye | 5.500 – 6.500 TL | 4.500 – 6.000 TL | 10.000 – 12.000 TL |
| Lüks seviye | 7.000 – 9.000 TL | 7.000 – 10.000 TL | 14.000 – 18.000 TL |
20 Dairelik Bir Binanın Maliyeti (3000 m² Üzerinden)
1. Ekonomik Seviye İnşaat
- Ortalama m² fiyatı: 8.500 TL
- 3000 m² × 8.500 TL =
Toplam: 25.500.000 TL
2. Orta Seviye İnşaat (En Çok Tercih Edilen)
- Ortalama m² fiyatı: 11.000 TL
- 3000 m² × 11.000 TL =
Toplam: 33.000.000 TL
3. Lüks Seviye İnşaat
- Ortalama m² fiyatı: 16.000 TL
- 3000 m² × 16.000 TL =
Toplam: 48.000.000 TL
Detaylı Maliyet Dağılımı
Aşağıdaki tablo ortalama orta seviye bir proje için hazırlanmıştır.
| Maliyet Kalemi | Ortalama Pay (%) | Tutar (TL) – 33 Milyon Üzerinden |
|---|---|---|
| Kaba İnşaat | %40 | 13.200.000 TL |
| İnce İnşaat | %35 | 11.550.000 TL |
| Elektrik Tesisatı | %6 | 1.980.000 TL |
| Su & Mekanik Tesisat | %6 | 1.980.000 TL |
| Dış Cephe & Mantolama | %5 | 1.650.000 TL |
| Asansör (2 Adet) | – | 1.200.000 TL |
| Peyzaj + Çevre Düzenleme | – | 500.000 TL |
| Otopark + Sığınak | – | 600.000 TL |
| Diğer Giderler | – | 300.000 TL |
20 Dairelik Binanın Maliyetini Etkileyen Faktörler
1. Daire Büyüklüğü
110 m² yerine 140 m² yapılırsa maliyet +%20 artar.
2. Kat Sayısı ve Betonarme Sistem
- 5 kat bina
- 7 kat bina
- 10 kat bina
Arttıkça kolon-kiriş yoğunluğu → maliyet artar.
3. Zemin Durumu
Zemin iyiyse maliyet düşük olur.
Eğer:
- Su çıkarsa
- Kaya çıkarsa
- Derin temel gerekirse
maliyet çok artar.
4. Asansör sayısı
20 daire için genelde 2 asansör kullanılır.
Tek asansör yapılırsa maliyet düşer ancak kullanım kalitesi azalır.
5. İç malzeme tercihi
- Parke 400 TL/m² vs 1100 TL/m²
- Mutfak dolabı 60.000 TL vs 150.000 TL
- Banyo seramikleri 200 TL vs 800 TL/m²
Malzeme seçimi toplam projeyi ciddi etkiler.
20 Dairelik Bir Binanın Arsasız Net Maliyeti
2025 genel piyasa fiyatlarına göre:
| Kalite | 20 Dairelik Bina Toplam Maliyet |
|---|---|
| Ekonomik | 25 – 27 Milyon TL |
| Orta Seviye | 32 – 35 Milyon TL |
| Lüks | 45 – 55 Milyon TL |
Arsa Dahil 20 Dairelik Bina Maliyeti
Bu tamamen şehre göre değişir.
Örnek bir hesap:
- İstanbul’da iyi yerde 500 m² arsa → 10 – 20 milyon TL
- Bursa’da → 4 – 8 milyon TL
- İzmir’de → 7 – 15 milyon TL
Arsa dâhil toplam maliyet İstanbul’da genelde 45 – 70 milyon TL arasıdır.
20 Dairelik Binanın Karlılık Hesaplaması
Satış fiyatı bölgeye göre değişir.
Örnek:
- Daire satış fiyatı: 4.000.000 TL
- 20 daire = 80.000.000 TL
Orta seviye maliyet: 33.000.000 TL
Net Kar: ~47.000.000 TL
20 Dairelik Bina Projesi İçin Örnek Bütçe
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Kaba inşaat | 13.2 M TL |
| İnce inşaat | 11.5 M TL |
| Tesisatlar | 4.0 M TL |
| Asansör | 1.2 M TL |
| Dış cephe | 1.6 M TL |
| Peyzaj | 0.5 M TL |
| Diğer | 1.0 M TL |
| Toplam | 33 M TL |
20 Dairelik Bina Hakkında SSS
1. 20 dairelik bina kaç m² olur?
Ortalama 3000 m² civarındadır.
2. 20 dairelik bir bina kaç ayda biter?
- Kaba inşaat: 6–8 ay
- İnce işler: 6–8 ay
Toplam: 12–16 ay.
3. Asansör zorunlu mu?
4 kat ve üstü binalarda zorunludur.
20 daire için genelde 2 asansör tercih edilir.
4. 20 dairelik bina için kaç işçi gerekir?
Ortalama 15–25 işçi sabit çalışır.
5. Maliyet neden sürekli artıyor?
Demir, beton ve işçilik maliyetlerinin artışı en büyük etkendir.
