Blog Single

Kaç metrekare ev yapılabileceği, arsanızın imar durum belgesindeki değerlere göre değişir. Esas formül şudur:

Toplam İnşaat Alanı (brüt) = Arsa Alanı × Emsal (KAKS/E)

Dolayısıyla 1000 m² bir parselde:

• E=0.20 ise ≈ 200 m²,
• E=0.30 ise ≈ 300 m²,
• E=0.60 ise ≈ 600 m²,
• E=1.20 ise ≈ 1200 m²,
• E=1.50 ise ≈ 1500 m²
  brüt inşaat alanı üretilebilir. Kesin sonuç, plan notlarına (TAKS, kat adedi/Hmax, çekme mesafeleri, emsal dışı alanlar vb.) bağlıdır.

İçindekiler

• Temel Kavramlar: Emsal, TAKS, Hmax, Nizam
• Hızlı Hesap Adımları (Checklist)
• Örnek Senaryolarla 1000 m² Parselde İnşaat Alanı
• Çekme Mesafeleri ve Taban Alanı (Ayak İzi) Hesabı
• Emsale Dahil/Dahil Olmayan Tipik Alanlar
• Sık Yapılan 6 Hata ve İpuçları
• Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
• Kısa Özet
• Meta Açıklaması

Temel Kavramlar: Emsal, TAKS, Hmax, Nizam

• Emsal (KAKS/E): Arsa alanı ile çarpıldığında brüt inşaat alanını verir. 1000 m² arsa × E=0.60 = 600 m² brüt inşaat.
• TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Parsel üzerinde zemin katta maksimum kaplayabileceğiniz alanı belirler. 1000 m² × TAKS 0.20 = 200 m² ayak izi.
• Hmax / Kat adedi (N:2, N:4 gibi): Yükseklik veya kat sınırı. Emsali karşılamak için yeterli kat yüksekliği/kat adedi olmalı.
• Nizam (Ayrık/Bitişik/Blok): Yapının parseldeki yerleşim biçimi. Çekmeler ve komşu parsel ilişkilerini belirler.

Önemli: “Brüt inşaat alanı” ile “bağımsız bölüm netleri” farklıdır. Ortak alanlar, duvar kalınlıkları vb. nedenlerle satılabilir/net alan, brüte göre %15–30 daha düşük çıkabilir.

Hızlı Hesap Adımları (Checklist)

1. İmar Durum Belgesi alın: Emsal, TAKS, nizam, Hmax/kat sayısı, çekme mesafeleri, plan notları.
2. Emsal × Arsa = Brüt inşaat alanı.
3. TAKS × Arsa = Azami taban alanı (ayak izi).
4. Kat sayısı/Hmax yeterli mi?
5. Çekmeler (ön/arka/yan) ve yol/komşu terki var mı?
6. Emsal dışı alan istisnaları var mı (bodrum otopark, teknik hacimler… plan notuna göre)?

Örnek Senaryolarla 1000 m² Parselde İnşaat Alanı

Aşağıdaki tablo örnektir; belediye/plan notu farklı sonuç verebilir.

Not: Bodrum, çekme mesafeleri, cephe derinliği, köşe parsel gibi koşullar kat planını değiştirir.

Çekme Mesafeleri ve Taban Alanı (Ayak İzi) Hesabı

Çekmeler belediyeye göre değişir; örnek bir ayrık nizam kuralı düşünelim:

• Ön bahçe: 5 m
• Arka bahçe: 5 m
• Yan bahçeler: 3 m + 3 m

1000 m² parseliniz 20 m × 50 m ise, çekmeler sonrası inşaata uygun dikdörtgen:

• Genişlik: 20 − (3+3) = 14 m
• Derinlik: 50 − (5+5) = 40 m
• Maks. geometrik ayak izi: 14 × 40 = 560 m²

Ama TAKS da sınırlıyorsa min(560, TAKS×1000) kullanılmalıdır. Örnek: TAKS 0.30 ise azami ayak izi 300 m² olur (560 m² değil).

Emsale Dahil/Dahil Olmayan Tipik Alanlar

Plan notuna göre değişir; belediyenizden teyit edin. Yaygın pratiklerden bazıları:

Genelde emsale dahil sayılanlar:

• Konut içi net alanlar, duvar kalınlıkları, kapalı ortak alanlar (koridor, sahanlık vb.)
• Kapalı çıkmaların büyük kısmı (notlara göre değişebilir)

Sıklıkla emsal dışı olabilenler:

• Bodrumda otopark/tesisat (zemin altı ve belirli şartlarda)
• Açık balkon/terasların bir kısmı
• Yangın merdiveni, şaft, zorunlu teknik hacimler
• Sığınak (koşullara bağlı)

Uyarı: Emsal dışı kabul şartları plan notunda ayrıntılı yazar; küçük farklar büyük metrekare etkisi doğurur.

Sık Yapılan 6 Hata ve İpuçları

1. Emsal ile net satılabilir alanı karıştırmak → Brüt/bağımsız bölüm net farkını gözetin.
2. TAKS’i atlamak → Zemin ayak izinizi sınırlayabilir, kat sayısına etkiler.
3. Çekmeleri göz ardı etmek → Planladığınız boyut sığmayabilir.
4. Bodrumu emsal dışı sanmak → Şarta bağlıdır; e-İmar plan notunu okuyun.
5. Yol/park terki → Parsel alanınız fiilen küçülebilir; güncel tapu/ifraz durumunu kontrol edin.
6. Hmax/kat sınırı → Emsali karşılamak için kat yetmeyebilir; blok-kütle çözümü gerekebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1) 1000 m² arsada villa yapmak istiyorum. En az kaç m² kullanabilirim?
Emsale bağlıdır. Örneğin E=0.30 ise 300 m² brüt inşaat alanı üretebilirsiniz. Ayak izi (TAKS) ve kat sınırı, bu alanın kaç kata bölüneceğini belirler.

2) Bodrum kat emsale girer mi?
Bazı planlarda otopark/teknik amaçlı bodrumlar emsal dışı kabul edilir. Plan notu belirleyicidir.

3) Köşe parsellerde durum değişir mi?
Evet. Ön bahçe iki cephede uygulanabilir; bu da ayak izini küçültür. Yine plan notlarını inceleyin.

4) Bitişik nizamda yan çekme var mı?
Genellikle yoktur; komşu parsellerle bitişik yapı yapılır. Ancak ön/arka çekme kuralları devam eder.

5) Hmax 6.50 m ne demek?
Yaklaşık 2 kat yüksekliğe karşılık gelir (kat yüksekliğine bağlı). Emsali karşılamak için kat sayısı yetmeyebilir.

6) “Brüt 1200 m² ürettim” demek, net satılabilir 1200 m² midir?
Değildir. Koridor, duvar, merdiven, tesisat gibi kayıplar düşünce netler %15–30 azalabilir.

7) İmar durumu nasıl öğrenilir?
Parselinizin belediyesinden imar durum belgesi ve plan notları alın; e-İmar sistemlerinden de görüntülenebilir.

8) Çekme mesafeleri standart mıdır?
Hayır. Belediyeye, sokağa ve nizama göre değişir. 5 m ön, 3 m yan gibi örnek değerler yaygındır ama bağlayıcı değildir.

Kısa Özet

• Formül: Toplam brüt inşaat = Arsa × Emsal.
• 1000 m² parselde E=0.30 → 300 m², E=0.60 → 600 m², E=1.20 → 1200 m² vb.
• TAKS, çekmeler ve Hmax/kat sınırları, ayak izini ve kat planını belirler.
• Emsal dışı alanlar için plan notu kritiktir.
• Kesin metrekareyi hesaplamak için imar durum belgesi + plan notları şarttır.